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日志

 
 

中国在为34亿“城里人”建房  

2014-05-30 13:55:31|  分类: 行业企业资料 |  标签: |举报 |字号 订阅

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你没看错,我也没写错,是34亿人。
 
这个数字不是我编出来的,而是国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”主任李铁和副主任乔润令在公开演讲的时候说的,去年10月以来,至少在北京和上海各说过一次。最近一次提到这个数字,是在4月19日。
 
据报道,国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿”。
 
其实34亿人仅是可以容纳的增量。根据国家统计局的数字,到2013年年底,中国城镇人口是7.3亿,新区规划了34亿人口,加起来就是40亿人。也就是说,中国的城市可以把全世界的城镇人口,全部装进去!
 
李铁和乔润令没有透露这些规划设定的完成年份,但一般来说,目前各地的规划有两种,一种是近期的操作性规划,一般截止日期是2020年。还有一种是远景规划,到2030年。更远的规划,绝大多数城市还没有做,因为没有意义。也就是说,按照中国地方政府的雄心壮志,到2030年就可以“解放全人类”了。
地方官员们都疯了吗?看来是的。因为这已经不仅仅是个远景,而在付诸实施了。不信,我们再看看浙江、江苏的数字。
 
根据官方统计,浙江2012年人口普查的时候,有城镇常住人口3462万人,年增长约50万人左右。应该说,人口总量和增量,浙江都算不上大省。那么,浙江隐瞒了人口吗?可能会有,但不多。因为我们可以拿它的移动电话数字和广东等省份相比,然后估算人口规模。浙江被低估的外来常住人口,如果有,最多也就两三百万人。
 
我们再看看浙江的建筑规模有多么吓人。由于统计公报里没有详细数字,我们只能到统计年鉴里查,目前浙江的统计年鉴只提供2012年和以前的数字。2012年浙江房屋竣工面积是5.5亿平米,2011年是5.1亿平米,2010年是4.5亿平米,2009年是4亿平米。按照这个增速,2013年竣工面积在6亿平米左右。
 
这是从建筑企业角度统计出来的数字,包括了商品房、集资房、安居房、乡镇自用房、军产房、市政设施等多种房屋,不包括农民自建房和小产权房。也就是说,从2009年至2013年,浙江竣工交付使用的房屋面积超过25亿平米。如果按照60%为住宅推算(江苏大概70%是住宅),是15亿平米。而这还没有包括2009年以前建成的合法住宅,以及小产权房!按照25平米解决一个人的居住问题来计算,过去5年浙江新增城镇住宅,足够6000万人居住,而全省目前最多有3700万城镇人口。
 
我在前两天的文章中提到过绍兴,这个城市仅仅2012年在建房屋面积就达4.7亿平米,竣工面积1.8亿平米,大概相当于2个上海,或者七八个深圳!而绍兴的人口,只有深圳的四分之一,上海的六分之一!
 
浙江绝对“不是一个人在战斗”,2013年和2012年,江苏的房屋施工面积分别达到了19.3亿平米、16.2亿平米;竣工住宅的面积分别是4.8亿平米、4.1亿平米!即便考虑原有城镇人口住房改善因素,也可以每年为1000万新增城镇人口解决住房。但按照江苏官方的数据,全省每年城镇新增人口只有100万!
 
毫无疑问,国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的调查,和浙江、江苏两省统计局的数据,相互印证了一件事:中国的房子建得太多了,规划中的就更多,远远超出了实际需求。
 
那么,未来中国房地产市场将出现什么情况?又将产生什么影响呢?
 
第一,中国房地产和建筑业狂飙突进的时代结束了。由于房屋严重过剩,未来将有一大批中小房地产企业被迫转型,或者死亡。建筑行业也一样,大量人员需要转行,不少民工可能会失业,或者转移到制造业。
 
第二,房地产对经济的拉动作用将越来越小,政策刺激所能激发出来的反应,将逐步衰减。相关的钢铁、水泥、玻璃、建材等行业,真正的苦日子还没有开始。而金融业需要控制风险,尤其是业务比较集中在三四五线城市的银行、信托公司。
 
第三,中国大概只有少数大城市中心区的房子,还有投资价值。但整体而言,房产将成为一种防御性资产,或者叫“慢资产”。你想靠房子暴富,越来越难了。但如果选择得好,可以获得长期回报,抗拒通胀,仅此而已。因此,不适合高杠杆运作(贷款)。
 
第四,由于房地产这头拉车的老牛接近猝死,中国经济下行压力将越来越大。未来债务风险将逐步显现,管理层需要认真对待,做出预案。
 
第五,房价将严重分化。有网友常理直气壮地争辩说,房子每平米的建筑成本就两千多,我们小县城的房价还能跌到哪里?我告诉你,如果没有人住,只能改成养猪场。如果连猪都不住,最终只能卖废品价,而且还要扣掉拆除费。玉门老城,几年前就已经出现50元一平米的商品房了,不信走着瞧。
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