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卧牛的博客

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日志

 
 

对我国房地产业供需情况的分析  

2012-12-27 13:27:31|  分类: 行业企业资料 |  标签: |举报 |字号 订阅

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http://xueqiu.com/6920515637/22701684

目前,国内投资界对房地产业的分析,多基于感觉,而不是依赖于科学数据及相关的经济学原理。为了解决这种状况,我于三个月前就根据国家统计局的统计年鉴收集了相关统计数据,根据这些统计数据,整理了相关图标,但是由于懒惰的缘故,未能将分析报告写出并公布于众,近日,决定将此报告写出并公布,希望解决国内投资界关于房地产业的争论局面。

报告分为三个部分,第一部分为供给数据分析,第二部分分为需求数据分析,第三部分为综合结论。

第一部分,供给数据分析

我国自改革开放以来,建筑业从业人数和企业单位数就以极快的速度增长,如下所示:

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由此可见,我国的建筑业处于一种迅猛发展的阶段,其从业人数处于迅猛膨胀的过程中,建筑业从业人数自从2001年到2011年十年间,从业人数增加了116%,如以从业人口占我国总人口的比重里看,则可以得到下图

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可见,建筑业从人人数占全国人口的比重已经从2000年的1.57%增长到2005年的2.06又增长到2010年的3.1%。如果以劳动力人口计算,建筑业从业人数占劳动力人口的比重,2000年为2.8%,2005年为3.47%,2010年为5.31%,

我个人认为,上述数据有可能是低估了我国建筑业的从业人数,实际上存在着很多的隐性就业情况,就我亲眼所见的情况譬如,我所居住地区附近的河流有诸多挖砂场,这些挖砂场是为建筑业服务的,但是作为私人企业,自行开采,可能并不会计入建筑业,又据我所见的情况,农村几乎全部的壮劳动力都在从事与建筑业有关的工作,认为建筑业的从业人数仅占劳动力的5.31%,是否存在统计上的误差,尚存疑问,因此我个人认为还是用建筑面积衡量更加合适。但是即使认为上述数据缩水了,依然能发现建筑业获得了多么迅猛的发展。

如果用住宅建筑面积来说明我国的建筑业兴旺发达的情况,则可以得到如下图表

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可见,我国的住宅施工面积在以指数级增长,由下图可见

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可见,开工面积增长率越来越快,若是对此图进行最小二乘法线性模拟,则可以得其公式为增长率=-1914.66561+时间×0.96035,也即,房地产开发增速以每年0.96035的速度增加。也即,应该从1996年的2.19%增加到2010年的15.64%

从开工面积的增长也可见,我国从2000年以来十二年的房价高速增长,并非是由于供应没有相应快速增长造成的,事实上,从2000年到2010年,我国的住宅建筑开工面积从18亿平方米增长为49亿平方米,后者为前者的2.73倍,年均增长率为10.56%,显然,这十二年来房价的增长并非是由于房屋的供给没有增长,而是由于房屋供给的增长仍然没有跟上房屋需求的增长。

下面我们从一个技术角度来探讨一下房屋供给的短周期,即短期供给快速增加的情况。

我们知道,房屋是需要很长时间才能建成的一种产品,建设周期大于一年,如果我们把每年年初在建及开工的住宅建筑面积作为开工面积,而把该年竣工的面积作为竣工面积,后者除以前者就得到竣工率,如果该年新开工面积非常大,则该年的竣工率就会很低,因为该年新开工的房屋建筑多数不能当年完工,否则如果当年没有新开工面积,则该年的竣工率就会很高,因为前几年开工未完工的房屋建筑会进入收尾的工作。因此,我们可以得到关于竣工率的下图。

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可见,我国住宅建筑的竣工率逐年下降,已经从1995年的76%下降为2010年的37%下降幅度达到一半之多。由此可见,我国的住宅建筑在这几年新开工面积非常之大,大量建筑尚未投放市场。

下面对我国的开工面积及竣工面积的绝对数进行一下分析。

按照2010年的竣工面积计算,假设我国有13.5亿人口,则人均划2.78×0.8=1.36平方米,若假设房地产的使用年限为30年,则若该竣工水平维持,意味着我国人均最终将有1.36×30=40.8平方米的住房,若假设我国居民人均住房面积均衡水平为40平方米,则显示我国房地产竣工面积刚刚达到供需均衡。这也就难怪,为什么我国的房地产业此后竟然继续维持火爆的局面。

但是我国目前的竣工率处于反常的低阶段,因为现在竣工的房屋是以前开工的房屋,而现在开工的房屋为以后竣工的房屋。若按照历史平均竣工率计算,则我国的历史平均竣工率(算数平均)为62.46476%,按照2010年的开工面积计算,则年均人均竣工住宅面积为492763.6×0.6246476/135000=2.28平方米,若假设房地产的使用年限为30年,则按该水平,意味着我国人均最终将有2.28×30=68.4平方米的住房,若假设我国居民人均均衡住房水平为40平方米,则意味着现有的房地产建设强度应缩减42%,显然,目前的房地产建设水平已经超过均衡水平,只是由于我国尚处于城市化进程之中,所以暂时尚未达到饱和。

因此,就以上数据而言,我国的房地产业的危机必定会到来的,只是到来的时间则更加具体的研究。

第二部分、需求数据分析

我们无法估计人们具体何时会需求房屋,我们只能分析那些对住在需求影响最大的因素是什么,目前,对房屋需求最大的因素显然是城市化的进程,因此,我们就可以通过分析我国的城市人口数量以及农村人口数量来判断城市化进程的进度以及速度。

下图是我国城市以及农村人口数量

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可见,我国的城市人口数量不断增加,特别是1996年以来,增加速度明显加快。具体如下图。

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可见,自1980年到1995年,城市人口年均增加1069人,而自1996年到2010年,城市人口年均增加2120人,人口增加数量增长一倍。

城市的人口增长来源于农村人口,那么农村人口又是如何的呢?

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可见农村人口在以加速度在减少,在1995年以前,农村人口数量还处在微弱的增长之中,但是在1996年以后,农村人口呈加速减少的趋势,1996年,农村人口降低862万人,而到了2010年,农村人口降低了1825人。

根据国家统计局《国际统计年鉴》,我们取东亚与我国类似的国家的数据作为我国到达城市化终点的比值。日本2010年城市化人口比重为66.8%,韩国城市化人口比重为81.9%,我们假设我国城市化终点的人口比重为两者的平均值,则为74.35%。

我们假设从2010年开始,城市人口以自1996年以后的城市人口增加值的平均值为城市人口增加值,假设农村人口自1996年开始加速减少,到2010年之后依然按此趋势运动,则我国人口数量的变化将为(有人可能注意到在2017年后我国农村人口数量的减少会大于城市人口数量的增加,这并不是什么不可接受的现象,据统计年鉴,2010年我国的人口自然增长率已经降低到0.5%,在2017年,人口自然增长率降低到零乃至负数并不是不可能的事情。)
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可见,若是达到日韩等国的平均城市化水平,我国从现在开始还需要11年半的时间,也就是到2024年大约六月到达城市化顶点。在此之前,我国的住房刚性需求量仍将保持旺盛。

第三部分,对以上数据的综合分析

根据以上数据,我们做出如下假设

1,我国的住宅全部供应城市居民

2,我国的住宅建筑继续按照“增长率=-1914.66561+时间×0.96035”增长

3,假设我国城市新增人口为2120万人。

4,假设我国城市人均需求住房面积为四十平方米

5,2010年我国城市人均住房面积31.6平方米(该数据来自2011年统计年鉴)

6,假设房地产存量每年折旧三十分之一

7,假设开工面积的竣工率为37%(如果住宅建筑投资继续快速增长,则竣工率将得不到提高,反而会继续降低,此处假设竣工率不变。)

根据以上假设,我们可得如下房地产供需缺口
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可见,照旧有趋势增长下去,在2014年6月就能达到人均40平方米的水平,在2017年就能达到人均五十平方米的水平,显然,这种趋势是不可能持续的。但是如果我们认为先前的开工面积增长速度过快,那么我们可以认为开工面积会按照2010年的增速维持为15.64%,而不是继续增加,此外,我们假设竣工率仍然为0.37,那么我们可以得到如下房地产供需表
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可见,在维持2010年的增长速度的情况下,在2015年就能达到人均四十平方米的水平,在2017年9月达到五十平方米的水平,在2020年达到六十平方米的水平。

如果我们继续修改假设,假设我国的住宅建筑按照自1995年以来的平均水平增长,也即每年8.9%,但是,如果按照这种平均的增速,我们也得假设竣工率将保持62.5%的平均水平,如此,情况将是。
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可见,在维持1995年以来的历史平均速度,并且竣工率也是历史平均的情况下,在2013年就能达到人均四十平方米的水平,在2016年就能达到人均五十平方米的水平,在2018年六月就能达到人均六十平方米的水平。

如果我们认为不存在投机现象,每个人都是以拥有自己的住房为满足(假设此点为人均40平方米),那么我认为在2013年到2015年之间房地产市场就能达到其顶峰,房价会趋于平稳,并且在此后呈现周期性的涨落,有可能在2024年开始暴跌。

但是如果我们认为房地产市场存在投机现象,有些人在囤积房屋,那么房屋存量就有可能超过均衡水平一定点才能开始回落,那么我们不妨假设这个点是人均五十平方米(显然这是一个比较大的数值,人均五十平方米意味着三口之家拥有一百五十平方米的住宅),而在此情况下,我国的房价将可能在2016年到2020年期间出现暴跌,在此期间囤积的房产有可能将满足此后我国城市化过程中的全部需要。
原文链接
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsl.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsq.html

最后对投资研究论文中的假设做一下评论,与本文无关的。很多论文的假设满天飞,譬如好的情况是上浮10%,差的情况是下浮10%,显然这就是随便取了两个数,实际情况可能是乐观情况上浮30%,或者5%,悲观情况下浮30%,或者5%,如果是30%,做的乐观悲观就少估计了很多,而如果是5%,那么作者的情况就夸大了。这样的估计到底有何预测价值呢?
假设只能建立在对历史进行了充分研究的基础上,任何一个假设都必须说明其被采取的原因,这个原因必须具备足够的科学性,是历史经验的总结。因此,本文在最后的房地产供需分析中,采用的都是来自对历史数据进行分析之后,有可能重复的假设。
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