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人口因素与房地产泡沫  

2012-12-23 00:28:27|  分类: 价值观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文 / liya

花旗集团分析师 Matt King 制作了一系列图表,显示的是人口与房地产市场的关系。下图所示的国家中,所有国家房地产市场的峰值都与逆抚养比例的峰值有惊人的重合性。所谓逆抚养比例,指的是工作人口对应被抚养的儿童、老年人口比重。

在过去,我们都提升杠杆,买大房子,享受免税的资本所得;当家里孩子长大了离开家庭,我们就把大房子卖给我们孩子这一代的年轻人。不幸的是,当人口老龄化,退休的人比工作的人多时,这样的模式就不可持续了。
 
Matt King说,“这是我做过的图中最令人沮丧的跌幅。”
 
图中深蓝色线为逆抚养比,浅蓝色线为房地产市场价格。
美国逆扶养比在2005年前后到达最高峰,而次贷危机出现在2007年。日本逆扶养比在1990年左右达到顶峰,紧接着1991年日本房地产泡沫也达到最高峰。
 
西班牙的逆扶养比在2000后接近顶点,西班牙房地产繁荣也在2000年后骤然上升。目前西班牙的房市一片萧条。
 
那么中国呢?
2011年,日本央行副行长西村清彦在美国发表演讲时指出,大陆逆扶养比预计将在2010-15年间触顶,随後将呈现快速下滑。并且他表示,亚洲许多其他国家的逆扶养比走势也都跟中国大陆相似。
 
谁在资产泡沫期间大幅拉高杠杆比例?
 
西村表示,在日本要属中小型企业,而美国则是家庭。在泡沫破裂后他们对于政策利率下滑不再有明显的反应。随着人口结构的老化(导致房价下跌,进而拉长资产负债表调整时间),日本中小型企业在漫长的资产负债表调整过程中丧失了行动力(倾向停留在原有产业、既有地区),而美国购屋者则是被“溺水屋”困住,进而压低整体市场换屋需求。

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